豪宅靠近赛马场是什么选址逻辑?

百年前,汉口经济已经高度繁荣,在国内仅次于上海,在亚洲位居前列,使得汉口拥有 东方芝加哥 的美誉。

当年的上海只有两座跑马场,而武汉拥有四座跑马场,并且经常同时开赛。这让武汉在全球范围内享有 赛马之都 的美誉。

时至今日,西马路、马场角、马祖路、球场路老地名等都是汉口这段历史的见证。

正是这段历史之下,武汉出现了最早的富人居住区,也正是这种赛马文化的历史变迁,奠定了武汉高品质生活的格局。

1905 年,武汉历史上建成第一座跑马场——西商跑马场,它是由英、法、俄、德等国侨民合建,大致方位在今天的解放公园。

西商跑马场除建有环形马道、大看台外,还配备高尔夫球场、足球场、网球场、公事房、酒吧、歌舞厅、游泳馆等综合配套设施。

这些场馆建成后基本只供外国侨民游乐,而华人只能凭赛马彩票观看比赛,无法享受同等游玩的待遇。

有一次, 汉口地皮大王 刘歆生和买办张永璋前往西商跑马场时,打算从正门进入,不料被印度巡捕拦住。

刘歆生好歹也是汉口工商界的头面人物,连英国人都对他客客气气,何时受过这样的羞辱?

此后刘歆生发誓再也不去西商跑马场,并产生了修建中国人自己的跑马场的想法。

1906 年, 汉口地皮大王 刘歆生等华商在今天华中科技大学同济医学院一带集资建成了华商跑马场。

1926 年,王植夫等本地商人与外资在今天的菱角湖万达广场一带修建了万国跑马场。

罗汉在《汉口竹枝词》中的《西人跑马场》评价 : 分道扬镳各自有,此风原是创西欧。莫轻驰骤夸先进,合算华人胜一筹。

彼时,四座跑马场曾同时开赛,场面热闹至极,全国乃至全球的富商都涌入这座 赛马之都 。

四座跑马场聚合了当时的社会名流,一大批政要、富商落户到跑马场附近工作与生活。

1949 年后,所有跑马场关门。而原来武汉的四座跑马场也在历史长河中分别被建成了解放公园、华中科技大学同济医学院、菱角湖万达广场、CBD。

马术运动和高尔夫、网球、冰雪运动等相似,在国外都属于贵族运动,具有很强的圈层社交属性。

在美国纽约布里奇汉普顿一套室内面积约 1013 平方米的豪宅,售价将近 900 万美元。

业主说,前有庭院,后有花园,每天呼吸着泥土的味道,聆听着露水从树叶上滑落的声音。

在澳洲,一套马其顿山庄园带有赛马场、马厩和室内马术场的豪华庄园起步售价 950 万美元。

这个庄园自带一座周长 1200 米的赛马场,同时距机场 35 分钟路程。

国内著名歌手沙宝亮在北京郊区拥有一片马场,马场里除了可以骑马,还可以和朋友一起小聚。

马场里有一栋专门为聚会而准备的房子,房里有一张可以容纳 20 人用餐的超长大餐桌。马场里还有一栋专属的私人住宅,沙宝亮经常带家人来这里度假。

比如,开始马术活动前,需要和高尔夫、冰雪等运动一样,做较长时间更换服装的准备活动。

这一过程体现出来的就是一种仪式感、尊贵感。哪怕仅仅只是入门培训阶段,该项运动需要投入大量的金钱和时间。

而在马术活动期间,和高尔夫、冰雪项目一样具有较强的私密性,让社交更具纯粹性。

从生活的逻辑来看,马术运动就是一种隐贵圈层活动。马术竞技、马术培训等也正在成为都市时尚新潮活动。

2020 年国家两部委印发的《全国马产业发展规划(2020 — 2025 年)》中提到,到 2025 年中国的现代马产业发展框架和体系初步形成,运动用马数量达到 10 万匹,全年举办国际级赛事 150 项,马主、骑手、骑乘爱好者规模达 100 万以上。

在 2021 年的东京奥运会上,中国马术运动员取得了第 12 名的历史性成绩突破。

和冬奥会加大了大众对冰雪运动的参与热情一样,一场全民性的马术运动风潮就此推广开来。

伴随着生活水平的提高,高收入家庭对马术这类运动的参与热情与成本投入不断高涨。然而马术运动场地的选址有着严苛的要求。

这些跑马场一定要选址在城市自然生态良好、交通便捷,区域板块开发密度较低,且周边需要配建相对完善且一流的配套设施。

另外,赛马场和高尔夫场地一样几乎 绝版 ,在大城市很难再批复新增土地规划。

也就是说,跑马场已经成为城市的稀缺配套资源,是隐贵圈层的聚集地,更是新型产业风向标。

自 2003 年以来,武汉市政府每年举办一次 武汉赛马节 ,将赛马及马术运动打造成和马拉松一样的城市名片。

比赛在金银湖畔的东方马城举办,这里是国家级马术和速度赛的基地。然而这里却是一个长期被楼市忽视的板块。

汉口主城区并不是一个近乎规则的半圆形,而是一个北部明显被压扁的倒三角形。跑马场所处板块恰好就在这个边缘。

这里紧邻汉口核心区,与江汉区相连,整体属于具有主城区繁华和优质配套的低密生态板块。

板块内整体限高开发,建造楼宇不得超过 80 米。周边配套建设的市政工程都是城市级的标杆,这些都是主城区少见甚至没有的。

东方马城所处板块完全与环金银湖的其他区位不同,从地产的角度来看是属于独立的小板块。

这里由跑马场 + 高尔夫+湿地公园+园博园组成,这样的土地禀赋与城市占位,放在北上广深等一线城市将排入城市最高价值板块之列。

去年 6 月份,武汉市首轮土拍,东西湖区原人大会议中心 76 亩地块(P(2021)059 号)出让,经过激烈竞拍,该地块被本土品牌 10 强房企恺德集团成功竞得。

我们来看恺德集团拿下的 P(2021)059 号地块,这个地块原来是人大会议中心,具有以下五点明显的价值。

项目地块的北面是金银湖国际高尔夫球会,西北面是金银湖湿地公园,东面是东方马城,南面是园博园。

项目门口就是地铁园博园北站,是 6 号线号的换乘点。在这天然氧吧之中,享受如此多的生态休闲资源,放眼武汉乃至全国,都是极为稀缺的。

从区位看,这里是东方马城板块的核心,也是连接主城区与金银湖板块的门户。门户价值在于它是同一板块内价值的最高点。

比如,在附近五百米的范围内,想乘坐地铁需要走几分钟甚至十多分钟,而在这里相当于无缝衔接。

同理,如果是整个环金银湖板块,想要由三环到达主城区,北岸需要多花费十多分钟的车程。

这是基于门户价值的延伸价值,从这个项目可以迅捷进入快速通道,如三环线、常青高架、机场高速等。

从这里出发,开车到天河机场只需要 20 分钟,到武广商圈仅需 13 分钟。

另外,项目地块距离园博园北门和东方马城直线 米,是饭后散步、休闲运动的绝佳选项。

是一家集 地产开发、IDC 大数据、生物科技、金融服务、康养、教育 六大业务板块于一体的综合型集团化企业。过去数年,恺德集团深耕武汉,已开发的在售、预售项目:恺德中心、未来城、恺德熙园、恺德瑜园、恺德南湖熹园等均获得购房者的一致认可。

是中国信达旗下的房地产公司。中国信达是经国务院批准、由财政部控股的国有非银行金融机构,是中国最早成立的一家金融资产管理公司。信达地产多次获得 白玉兰奖 广厦奖 鲁班奖 詹天佑奖 等重要荣誉。其开发足迹遍布北京、上海、广州、深圳、杭州等全国 20 多个大中型城市。

武汉是信达华中区域的第二战场,2021 年,信达地产首次布局武汉,与武汉城建集团合作开发的后湖里项目一经面世就成为深受广大购房者喜爱的品质流量盘。

2022 年,信达地产迅速爆发,在武汉主城区将至少布局四个项目,其发展速度与开发品味在当前楼市下已经超过了绝大多数在武汉的品牌房企。毫无疑问,信达地产今年开始将挺进武汉楼市第一梯队。

这一次,恺德集团拿地后与信达地产联合开发,可谓是从专业到资金实力的双保障,是当前楼市阶段最值得关心的企业基本面。

这是目前旅游景区五星级酒店惯用的营造手法,其目的在于让每个旅客在自然空间与建筑空间过渡时拥有愉悦的身心感受。

项目将在小区北面和东面入口打造上万平米的城市公园,以此来增加业主的归家礼遇感受。

从规划指标看,规划的公摊应该在 17% — 19%,也就是说理论上的得房率平均在 81% 起步。而通过设计优化,实际得房率有望进一步提升。

、结束语看完了整个区位和项目地块,不禁感慨,同样是高尔夫 + 跑马场 + 湿地公园,两个时代的居住虽都跟赛马有关,但对生活的理解却发生了根本性的改变。

百年后,当商品房已经走向了房住不炒的深入阶段,一批隐贵是以提高生活水平和生命质量为出发点向马场靠拢。

今天,这批有眼界的人士,并不以赛马场、高尔夫、湿地公园等不可再生资源的稀缺度炫耀身份与学识。

他们活得更加智慧,他们既需享受生活,又不用以 5+2 或是寒暑假候鸟的方式改善生活。

在完全退休以前,几乎没有人能够完全脱离主城的经济生活而独善其身。旅居度假式的偏安一隅难以长久满足家庭改善之需。

对于这批有眼界的人士而言,在人生的下半场,他们的小孩不需要再考虑学区问题,他们甚至已经进入到小孩不在身边的二人生活阶段。

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